Инвестиции в недвижимость традиционно считаются надежным способом сохранения и приумножения капитала. Однако на российском рынке нередки случаи мошенничества, когда под видом выгодных вложений людям предлагают участие в сомнительных схемах. В этой статье мы разберем, как распознать обман и защитить свои деньги.
Наиболее распространенные виды афер с недвижимостью в России:
- Продажа несуществующих объектов и поддельные документы
- Двойные продажи одной квартиры разным покупателям
- Махинации с долевым строительством и незавершенными объектами
- Мошеннические схемы с арендой и субарендой жилья
По данным МВД России, ежегодный ущерб от преступлений в сфере недвижимости составляет:
- Около 10 млрд рублей от деятельности «черных риэлторов»
- До 30 млрд рублей от афер с долевым строительством
- Более 5 млрд рублей от прочих видов мошенничества с недвижимостью
Особенности российского рынка недвижимости и типичные схемы обмана
Рынок недвижимости в России отличается нестабильностью, высокой долей «серых» сделок и несовершенством законодательства. Это создает благоприятную почву для деятельности мошенников, предлагающих гражданам сомнительные способы инвестирования в дома и квартиры.
Одна из самых распространенных афер — продажа несуществующих объектов. Жертвам демонстрируют поддельные документы на право собственности, показывают липовые фотографии и планы якобы строящегося жилья. Собрав деньги, псевдо-застройщики исчезают с ними, оставляя обманутых дольщиков ни с чем.
Другой вариант мошенничества — двойные и даже тройные продажи одной и той же квартиры разным людям. Собственники сознательно оформляют несколько идентичных договоров купли-продажи, получая задатки и авансы от нескольких покупателей одновременно. В итоге реальным владельцем становится лишь один, а остальные теряют деньги.
Еще один излюбленный прием аферистов — махинации с объектами долевого строительства. Застройщики собирают средства граждан, не имея реальных планов достраивать дом или же изначально не обладая нужной разрешительной документацией и участком под строительство.
Нередки случаи мошенничества с предоплатой за аренду жилья — когда вместо реальной квартиры или дома людям сдают несуществующие или непригодные для проживания объекты. Получив деньги за несколько месяцев, владельцы исчезают, а жертвам приходится искать новое жилье.
Методы проверки легитимности застройщиков и инвестиционных проектов
Чтобы минимизировать риски нарваться на мошенников при инвестировании в недвижимость, необходимо тщательно проверять легитимность застройщиков, риэлторов и предлагаемых ими объектов. Это можно сделать несколькими способами.
Во-первых, следует изучить репутацию и историю компании-застройщика. В открытых источниках можно найти отзывы реальных покупателей квартир, узнать о завершенных и текущих проектах фирмы. Обязательно проверьте наличие у застройщика всех необходимых лицензий и разрешений на ведение деятельности.
Во-вторых, нужно запросить у продавца оригиналы и копии правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или долевого участия. Все эти бумаги должны быть действующими и не вызывать сомнений в подлинности.
В-третьих, стоит лично посетить строящийся объект, оценить реальную степень готовности дома, пообщаться с уже купившими там квартиры людьми. Если застройщик по каким-то причинам отказывается показать вам стройплощадку — это серьезный повод насторожиться.
Наконец, перед подписанием каких-либо договоров и передачей денег обязательно проконсультируйтесь с профильными юристами по недвижимости. Они помогут проверить все документы, разъяснят возможные риски и подводные камни сделки.
Роль государственных реестров в обеспечении безопасности сделок с недвижимостью
Существенную помощь в проверке недвижимости и снижении рисков мошенничества оказывают государственные информационные ресурсы — Росреестр, ЕГРН, базы Федеральной нотариальной палаты. С их помощью можно получить актуальные и достоверные сведения об объекте и его владельце.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит данные обо всех официально зарегистрированных домах, квартирах и земельных участках в России. Заказав выписку из ЕГРН, вы узнаете ФИО собственника, основания возникновения его прав, наличие обременений и арестов, кадастровую стоимость объекта.
Если недвижимость покупается на вторичном рынке, полезно заказать расширенную выписку из ЕГРН с данными о всех предыдущих владельцах и переходах прав. Это поможет отследить «криминальную» историю квартиры — частые перепродажи, конфискации, принадлежность умершим людям и т.д.
На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить удостоверенные нотариусами доверенности и завещания. Так вы убедитесь, что продавец действительно имеет право распоряжаться недвижимостью по доверенности и не существует завещаний, оспаривающих его право собственности.
Еще один полезный ресурс — сайт Федресурса, агрегирующий данные о банкротствах компаний и физлиц. Если застройщик или продавец находится в одной из стадий банкротства — высок риск, что сделка будет оспорена как неправомерная.
Юридические аспекты инвестирования в недвижимость в России
Инвестиции в недвижимость в России регулируются сразу несколькими отраслями права — гражданским, земельным, градостроительным кодексами, законами «Об ипотеке», «О долевом строительстве» и т.д. Чтобы обезопасить себя, инвестору нужно хорошо ориентироваться в этих НПА.
Ключевые юридические требования к оформлению сделок — регистрация перехода прав собственности в Росреестре, удостоверение договоров долевого участия у нотариуса, процедура госрегистрации ипотеки и т.д. Несоблюдение этих норм ставит под сомнение чистоту и законность покупки.
Договоры с застройщиками и продавцами должны четко и недвусмысленно прописывать все существенные условия — предмет (конкретная квартира), стоимость, сроки передачи объекта, гарантийные обязательства, неустойки за просрочки. Все изменения вносятся письменно и подписываются сторонами.
При заключении ДДУ важно проверить, в каком порядке застройщик привлекает деньги дольщиков. С 2019 года они аккумулируются на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках. Застройщик получает средства только после передачи квартиры покупателю, что дополнительно защищает дольщиков.
Если вы покупаете недвижимость в ипотеку — нужно удостовериться, что у продавца/застройщика есть аккредитация в вашем банке. Также придется оформлять закладную и страховать объект. Новостройки нужно страховать до регистрации права собственности.
Финансовые инструменты защиты инвестиций в сфере недвижимости
Для снижения финансовых рисков при инвестициях в квартиры и дома используются различные инструменты — счета эскроу, субсидиарная ответственность, титульное страхование, банковские гарантии и поручительства и т.д.
Напомним, что эскроу-счета применяются при долевом строительстве — на них замораживаются деньги дольщиков до получения ими квартир. Если застройщик обанкротится, люди гарантированно получат свои средства обратно от банка. Это хорошая защита от долгостроев и недостроев.
В случае банкротства застройщика свои требования дольщики могут предъявлять и учредителям компании, владеющим более 5% уставного капитала. Это так называемая субсидиарная ответственность бенефициаров, введенная в 2019 году.
Титульное страхование защищает покупателя от рисков утраты права собственности на квартиру из-за претензий третьих лиц. Например, если жилье окажется в залоге у банка, принадлежащим подделавшему документы мошеннику или ранее приватизировавшему его человеку.
Банковские гарантии и поручительства — это обязательства банков погасить долги застройщика перед дольщиками при невозможности завершить строительство. Такие механизмы нередко применяются для повышения привлекательности проблемных строек в глазах потенциальных покупателей.
Что делать, если вы стали жертвой мошенничества с недвижимостью
К сожалению, даже соблюдение всех мер предосторожности не дает 100% защиты от афер с недвижимостью. Если вы все же пострадали от действий мошенников — важно как можно скорее обратиться в правоохранительные органы с заявлением о преступлении. Соберите все документы по сделке, квитанции об оплате, записи телефонных разговоров — это поможет в расследовании.
Однако, как показывает практика, добиться реального возврата украденных денег и привлечения виновных к ответственности бывает крайне непросто. Мошенники используют сложные схемы с участием номинальных директоров и фирм-однодневок, запутывают следы, выводят активы за рубеж. В таких случаях стоит прибегнуть к помощи профессионалов — адвокатов по уголовным делам, частных детективов, специализирующихся на розыске активов. Их опыт и знания помогут существенно повысить шансы на благополучный исход дела.
Заключение
Мошенничество с инвестициями в недвижимость — серьезная проблема российского рынка. Чтобы избежать потери денег, нужно быть предельно внимательным, проверять все документы, изучать репутацию застройщиков и продавцов. Полезно также пользоваться современными финансовыми и юридическими инструментами снижения рисков. Ну а если беда все же случилась — не стоит медлить с обращением к правоохранителям и квалифицированным специалистам.
